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與絕大多數(shù)行業(yè)最大且本質(zhì)的不同是：房地產(chǎn)屬資金高度密集型行業(yè)，負(fù)債率奇高、且對(duì)政策調(diào)控天然敏感。
房住不炒一直以來(lái)都是政府施政的主旋律。今年八月末，“房地產(chǎn)三條紅線”政策的出臺(tái)，更是加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的管控。
同時(shí)，2020年新冠疫情的肆掠，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退、企業(yè)倒閉、失業(yè)率上升、購(gòu)買力下降，大宗消費(fèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)自然就變得更為冷清。
萬(wàn)科此前在秋季例會(huì)上就打出了“活下去”的標(biāo)語(yǔ)。三個(gè)殷紅大字一經(jīng)曝出，立馬觸碰到了不少人的敏感神經(jīng)，瞬間刷屏朋友圈。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉調(diào)侃，“他們說(shuō)活不下去是開(kāi)玩笑的，萬(wàn)科是提醒我們要活下去?！?/span>
暫且不論誰(shuí)能活下去，過(guò)去幾年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確面臨一個(gè)共同問(wèn)題：人口紅利漸失、政府調(diào)控加強(qiáng)、地產(chǎn)降溫趨冷。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)400家，且進(jìn)入2019年下半年之后，破產(chǎn)房企數(shù)量增速有所加快。
地產(chǎn)受限已成定局，地產(chǎn)商們過(guò)去兩年紛紛轉(zhuǎn)身培育新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
在這個(gè)問(wèn)題上，恒大相比其他同行走得稍微快了些：房子之外，他們還賣水、玩足球、造汽車、搞農(nóng)業(yè)、抓科技。
謀多元化發(fā)展的恒大給外界留下了一個(gè)印象：啥都搞。
但仔細(xì)梳理之下，基本所有的地產(chǎn)商在自救的戰(zhàn)略選擇上又都達(dá)成了一項(xiàng)共識(shí)：科技。
王石曾說(shuō)，萬(wàn)科用了近兩年時(shí)間去調(diào)研，仍描述不清未來(lái)十年終會(huì)怎樣，但有兩點(diǎn)非常明確：由制造型轉(zhuǎn)向技術(shù)型，由銷售商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。
由此，科技賦能一詞作為一個(gè)單獨(dú)子項(xiàng)，最先出現(xiàn)在萬(wàn)科2017年年報(bào)上。
再譬如碧桂園，直接定位自己為高科技綜合性企業(yè)，從地產(chǎn)延伸至科技等多個(gè)領(lǐng)域。甚至直接重倉(cāng)惠州，高價(jià)建了一個(gè)潼湖科技小鎮(zhèn)。
科技為劍，鞘又在何方？而科技轉(zhuǎn)型的主試驗(yàn)場(chǎng)，地產(chǎn)商們也都有了一致選擇：物業(yè)。
引用一句業(yè)內(nèi)人士的看法：地產(chǎn)由激進(jìn)的拿地?cái)U(kuò)張模式向運(yùn)營(yíng)型模式發(fā)展，對(duì)物業(yè)板塊的精細(xì)化運(yùn)作成為必然選擇。
01-物業(yè)成角
為什么偏偏是物業(yè)？
十幾年前地產(chǎn)行業(yè)底層的物業(yè)部門，緣何一躍成為幫助房企維持現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的利器？
如果要問(wèn)眼下最大的AI細(xì)分落地市場(chǎng)在哪里，智慧社區(qū)必屬其一；如果再問(wèn)智慧社區(qū)最大的AI細(xì)分落地市場(chǎng)在哪里，智慧物業(yè)又必屬其一。
如果說(shuō)智慧社區(qū)是智慧城市構(gòu)建的mini版；那么智慧物業(yè)就是智慧城市構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。
城市大腦最終是否智能，主要依賴神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否互通、有序。
戰(zhàn)略規(guī)劃從上往下做，市場(chǎng)落地從下往上走，智慧物業(yè)市場(chǎng)份額的多少，后期直接影響整個(gè)云、數(shù)據(jù)平臺(tái)市場(chǎng)的戰(zhàn)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
這個(gè)說(shuō)法一點(diǎn)也不夸張，新經(jīng)濟(jì)100人創(chuàng)始人李志剛曾提到，未來(lái)新經(jīng)濟(jì)由三大區(qū)間構(gòu)成：
第一區(qū)間是線上，核心是信息、內(nèi)容、社交。這個(gè)區(qū)間內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭扎堆，進(jìn)去就是炮灰。
第二區(qū)間是SKU，可以簡(jiǎn)單理解為賣貨池。這里包含40萬(wàn)億大市場(chǎng)，目前仍有各種垂直、細(xì)分機(jī)會(huì)。
第三區(qū)間是本地生活服務(wù)。它覆蓋第三產(chǎn)業(yè)的各行各業(yè)。
移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，誰(shuí)掌握了家庭智能入口，誰(shuí)就掌握了第二、三區(qū)間的渠道入口。
這個(gè)入口的最后一道把關(guān)人是誰(shuí)？不是阿里騰訊，也不是京東美團(tuán)，而是物業(yè)。
房子是最牢固的社群，物業(yè)借由它能緊緊地圈住用戶。
停車收費(fèi)、可視對(duì)講、視頻門禁，這些產(chǎn)品未來(lái)都將化身物業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略資產(chǎn)，這些資產(chǎn)也將為物業(yè)打造一個(gè)成熟的商業(yè)生態(tài)。
從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，傳統(tǒng)物業(yè)只收管理費(fèi)，未來(lái)會(huì)有各類數(shù)據(jù)入口、增值服務(wù)入口。多業(yè)務(wù)加碼后的物業(yè)管理也會(huì)轉(zhuǎn)型成平臺(tái)、中介、服務(wù)商。
新力物業(yè)某高管告訴AI掘金志，目前傳統(tǒng)物業(yè)科技轉(zhuǎn)型，大概可以歸納為六化：經(jīng)營(yíng)科技化、盈利創(chuàng)新化、管理精細(xì)化、運(yùn)作分包化、組織聯(lián)盟化、品牌高端化。
但這六化之路并不好走，智慧升級(jí)之路道阻且長(zhǎng)，主要矛盾體現(xiàn)為：
一、結(jié)構(gòu)冗雜的物業(yè)項(xiàng)目，小型技術(shù)商無(wú)力應(yīng)對(duì)，大型集成商又不愿精耕。
智慧物業(yè)市場(chǎng)還未出現(xiàn)絕對(duì)巨頭，并且在社區(qū)中利益相關(guān)方中間也沒(méi)有出現(xiàn)主導(dǎo)者。
物業(yè)公司大多屬于缺錢的狀態(tài)（幾家地產(chǎn)物業(yè)除外），低廉的物業(yè)費(fèi)用不足以支撐起高昂的改造與投資。
且由于物業(yè)偏向勞動(dòng)密集型市場(chǎng)，工作人員的技術(shù)操作能力還需配套加強(qiáng)。
二、涉及政府跨部門協(xié)作較多，IoT、AI、大數(shù)據(jù)等內(nèi)容繁多雜亂。
智慧物業(yè)的改造大多停留在淺層次，整體發(fā)展較為落后。
即便是一些垂直的社區(qū)運(yùn)營(yíng)公司和IoT企業(yè)想要進(jìn)入，卻囿于各方關(guān)系難以打通，難以施展手腳。
三、技術(shù)應(yīng)用成本及物業(yè)投入資源極不匹配。
智慧物業(yè)建設(shè)是系統(tǒng)工程，從家庭到公共區(qū)域，從網(wǎng)絡(luò)硬件到軟件服務(wù)，時(shí)間周期長(zhǎng)，需要協(xié)調(diào)各方利益。
此外社區(qū)的智能設(shè)備更新?lián)Q代非?？?，更換和淘汰需要強(qiáng)資本做保障。
四、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)跟不上。
居室之外的各類門禁、監(jiān)控設(shè)備、無(wú)線連接等都面臨著復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)廠商、安防廠商、ICT廠商，大家各自為營(yíng)、自創(chuàng)生態(tài)。
這四大點(diǎn)也充分說(shuō)明：
智慧物業(yè)是個(gè)硬骨頭，有人不想啃，有人啃不動(dòng)，地產(chǎn)商聯(lián)手技術(shù)商親力親為才是上上策。
02-合力求勝
方向已異常明晰，接下來(lái)就看地產(chǎn)商們?nèi)绾斡L(fēng)表演。
先看恒大。今年九月末，恒大宣布：物業(yè)分拆已獲批，正式上市申請(qǐng)將在近期提交。地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)掀起了一波物業(yè)上市潮，物業(yè)分拆去地產(chǎn)化，疊加智慧科技等新概念受到資本市場(chǎng)的青睞。
受益于此消息，9月28日開(kāi)盤，恒大相關(guān)股票債券全線反彈，中國(guó)恒大漲幅逾20%。
再看萬(wàn)科。2019年年末，萬(wàn)科子公司與海康一同出資，成立了一家名叫萬(wàn)御安防的科技服務(wù)公司。
新成立的這家公司由梁琪庚擔(dān)任董事長(zhǎng)，?？低暩呒?jí)副總裁徐習(xí)明擔(dān)任董事。
公開(kāi)資料顯示，梁琪庚于1998年加入萬(wàn)科，歷任武漢萬(wàn)科物業(yè)總經(jīng)理、蘇南萬(wàn)科物業(yè)總經(jīng)理。公司的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：安防科技的技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、物業(yè)管理等。
萬(wàn)御安防成立的意圖基本也已明晰：萬(wàn)科借由?？档能浻布芰?，加碼智慧物業(yè)賽道。
再譬如富力、融創(chuàng)、恒大等頭部物業(yè)集團(tuán)，都在與捷順合作，從智慧停車入手，啟動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
針對(duì)物業(yè)停車智能化，捷順研發(fā)了一套獨(dú)家且成熟的解決方案。
傳統(tǒng)物業(yè)停車場(chǎng)轉(zhuǎn)型通常包含兩個(gè)點(diǎn)：
第一，在聯(lián)網(wǎng)部署上，大多是大宗采購(gòu)服務(wù)器，再通過(guò)光纖物理通信，本地上云管理；
第二，在云端管理上，是本地局域網(wǎng)連接無(wú)數(shù)臺(tái)電腦，協(xié)同系統(tǒng)維護(hù)、車道監(jiān)控、出入口收費(fèi)等人員運(yùn)營(yíng)停車場(chǎng)業(yè)務(wù)。
捷順發(fā)現(xiàn)，物業(yè)轉(zhuǎn)型成本和管理成本依然高昂，依然是“重資產(chǎn)+人力密集”運(yùn)營(yíng)模式。特別是物業(yè)集團(tuán)在三四線城市的項(xiàng)目，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，車流稀少，盈利有限，經(jīng)費(fèi)有限。
如果響應(yīng)集團(tuán)上云，近百萬(wàn)元的采購(gòu)部署加上配置人力的成本重壓，對(duì)其而言，不是雪中送炭，而是雪上加霜。
由此，捷順經(jīng)過(guò)10多萬(wàn)個(gè)停車場(chǎng)改造經(jīng)驗(yàn)的磨礪下，給出了更為具體、可行、實(shí)用的技術(shù)方案：
· 直接免掉服務(wù)器，采用捷順公有云SaaS部署，停車場(chǎng)系統(tǒng)直接上云——數(shù)據(jù)本地儲(chǔ)存云端同步備份，更安全更穩(wěn)定。
· 將傳統(tǒng)管理模式的一臺(tái)電腦管理4條車道提升到20條，節(jié)省電腦成本，還提升了5倍管控力。
· 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)適配器分布式集群部署，N個(gè)停車場(chǎng)直接聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到不布線或少布線的目的，不僅成本降低了80%，交付周期也從提升了2倍以上。
據(jù)悉，富力集團(tuán)從去年11月份開(kāi)始第三批停車場(chǎng)改造升級(jí)，在今年1月份完成60多個(gè)停車場(chǎng)聯(lián)網(wǎng)上線，實(shí)施交付時(shí)間縮短了一半多。
在捷順的賦能下，未來(lái)物業(yè)集團(tuán)的車輛登記放行，被車牌識(shí)別和自動(dòng)錄入取代；停車憑卡憑票計(jì)收費(fèi)，被移動(dòng)支付取代；手動(dòng)開(kāi)發(fā)票，被電子發(fā)票、區(qū)塊鏈取代；監(jiān)控中心稽核、應(yīng)急管理，被移動(dòng)APP取代。
用捷順某高管的話說(shuō)，解放重復(fù)性密集勞力，釋放人的更高價(jià)值，就是讓物業(yè)更有價(jià)值。
03-求變不停
物業(yè)的智慧落地已經(jīng)到了最好的時(shí)代。
截至2020年6月，30家上市物管企業(yè)合計(jì)在管面積達(dá)26.54億平方米，較2019年增加3.66億平方米。物業(yè)增值服務(wù)空間將達(dá)2.6萬(wàn)億元。
盤子已經(jīng)夠大，未來(lái)就看地產(chǎn)商如何在上跳舞。
地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模、快復(fù)制的商業(yè)模式已經(jīng)失效，移動(dòng)互聯(lián)擴(kuò)展和模糊了整個(gè)行業(yè)的邊界，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)從獨(dú)立的產(chǎn)品延伸到相關(guān)產(chǎn)品的系統(tǒng)。
AI智能時(shí)代，唯一不變的就是變。
越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)，你根本弄不清楚他最賺錢的業(yè)務(wù)是什么？房子、物業(yè)、服務(wù)還是數(shù)據(jù)。
無(wú)邊界，這將是未來(lái)的又一個(gè)時(shí)代總結(jié)。
畢竟，地產(chǎn)的黃金時(shí)代已至黃昏，科技轉(zhuǎn)型新周期正緩緩駛來(lái)。
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